상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차에 특별한 규정을 마련하여, 국민 경제생활의 안정을 도모하는 것을 목적으로 합니다.
이 법은 일반적인 민법에 비해 우선 적용되며, 상가건물 임대차의 안정적인 거래를 촉진합니다.
✅목차
상가임대차보호법 10년
최단존속기간의 보장
임대차 계약에서 기간을 명시하지 않거나 1년 미만으로 정한 경우, 이를 1년으로 간주합니다.
그러나 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다. 임대차가 종료된 이후에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 봅니다.
계약갱신의 요구
임대인은 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약을 갱신하고자 할 경우, 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.
다만, 일정 조건 하에서는 예외가 있습니다. 예를 들어 임차인이 차임을 연체한 경우, 거짓 정보를 제공한 경우, 협의 없이 임차건물을 전대한 경우 등이 해당됩니다.
또한, 임차인의 계약갱신 요구는 최초 임대차기간을 포함한 총 10년 이내에서만 행사할 수 있으며, 갱신된 임대차는 이전 계약과 동일한 조건에서 다시 체결됩니다. 다만, 차임과 보증금은 법에서 정한 범위 내에서 조정될 수 있습니다.
상가임대차보호법 묵시적 갱신
임대인이 임차인에게 계약 갱신을 거부하거나 조건을 변경하려는 통지를 6개월 전부터 1개월 전까지 하지 않은 경우, 해당 임대차는 이전과 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신됩니다.
이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
차임 등의 증감청구권
임대차간의 차임이나 보증금이 공과금 증감 등의 경제적 변동으로 인해 상당히 달라진 경우, 당사자는 장래의 차임 증감을 청구할 수 있습니다.
다만, 증액의 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5를 초과할 수 없으며, 이 청구권은 임대차 계약 이후 1년 이내에만 행사 가능합니다.
폐업으로 인한 임차인의 해지권
임차인이 감염병 예방법에 따른 조치로 인해 폐업한 경우, 이는 중대한 경제적 변동으로 간주되어 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 계약 해지 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
이와 같이 “상가건물 임대차보호법”은 임대차 계약의 기간, 갱신, 증감 청구 등 다양한 상황에서 임차인과 임대인의 권리를 보호하며, 안정적인 임대차 관계를 유지하는 법률입니다.
법의 적용 대상
이 법은 사업자등록된 상가건물에 적용되며, 주된 부분이 영업용으로 사용되는 경우에도 적용됩니다.
상가건물에 대한 등기를 하지 않은 전세계약도 이 법의 보호를 받습니다. 지역별로 정해진 범위 내에서의 보증금 기준에 따라 적용 여부가 결정됩니다.
| 구분 | 보증금의 범위 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억원 이하 |
| 수도권정비계획법 관련 지역 | 6억 9천만원 이하 |
| 광역시, 세종특별자치시, 기타 | 5억 4천만원 이하 |
| 그 밖의 지역 | 3억 7천만원 이하 |
보증금 외에 월 단위 차임이 있는 경우에는 이를 보증금과 합산하여 임차보증금으로 산정합니다.
적용 제외 대상
일시적인 사용을 목적으로 하는 상가건물 임대차 계약은 “상가건물 임대차보호법”의 적용에서 제외됩니다.
대항력과 우선 변제권
임차인이 상가건물을 인도받고 사업자등록을 완료한 경우, 임차인은 제3자에게 대항력을 주장할 수 있습니다.
또한, 임대차 계약서상의 확정일자를 갖춘 경우에는 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 권리가 있습니다.
이와 같이 상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차에 있어서 임차인과 임대인의 권리를 보호하고 안정적인 거래 환경을 조성하는 법률입니다.
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