재건축 사업은 정비기반시설이 양호하지만, 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업입니다.
오늘 포스팅에서는 재건축 사업의 절차와 분담금에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.
✅목차
재건축 절차
재건축 사업은 주거환경이 열악한 지역의 공동주택을 대상으로 하여, 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 건설하는 과정을 말합니다.
이를 통해 주거환경을 개선하고, 지역의 가치와 생활의 질을 높이는 것을 목표로 합니다.
재건축 사업은 여러 단계의 절차를 거쳐 진행됩니다. 각 단계마다 다양한 준비와 절차가 필요합니다. 아래 표는 재건축 사업 시행 절차를 단계별로 요약한 것입니다.
재건축 사업 시행 절차 안내표
| 단계 | 절차 설명 |
|---|---|
| 1. 도시·주거환경정비 기본계획 수립 (시장) | 기본계획을 수립하여 주민공람, 관계 행정기관 협의, 서울시의회 의견 청취, 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 시장이 고시합니다. |
| 2. 안전진단 실시 (시장·군수·구청장) | 재건축 가능연한이 도래한 공동주택을 대상으로 안전진단을 실시합니다. 신청은 건축물 및 부속토지 소유자 1/10 이상의 동의를 받아 구청장에게 합니다. |
| 3. 정비구역 지정 (시장) | 기초조사를 통해 입안, 주민설명회, 주민공람, 구의회 의견청취, 시 도시계획위원회 심의를 거쳐 시장이 지정 및 고시합니다. |
| 4. 조합설립 추진위원회 승인 (구청장) | 토지등소유자 1/2 이상 동의를 받아 구청장에게 승인을 요청합니다. 추진위원회는 정비사업전문관리업자를 선정하고, 정비사업 시행계획을 작성하며, 조합설립 인가 준비 업무를 수행합니다. |
| 5. 조합설립 인가 (구청장) | 조합설립을 위한 동의를 받기 전에 추정분담금 등 정보를 토지등 소유자에게 제공해야 합니다. 주택재건축사업의 경우, 전체 소유자 3/4, 동별 소유자 과반수 동의가 필요합니다. |
| 6. 사업시행 인가 (구청장) | 사업시행계획서를 작성하여 주민총회의 과반수 이상 동의를 받은 후, 인가신청을 하고, 주민공람을 거쳐 구청장이 인가 및 고시합니다. |
| 7. 관리처분계획 인가 (구청장) | 분양통지 및 공고 후, 분양신청을 받고 관리처분계획을 수립합니다. 주민공람을 거쳐 총회의결을 받은 후, 인가신청을 하여 구청장이 인가 및 고시합니다. |
| 8. 철거 및 착공 (시행자) | 이주 및 철거 후, 부지 경계측량 등을 거쳐 착공신고를 합니다. |
| 9. 준공 인가 (구청장) | 준공인가신청 후, 관련 부서 협의 및 인가조건 이행을 검토하여 준공인가 및 고시합니다. |
| 10. 이전 등기 (시행자) | 관리처분계획 사항을 통지하고, 소유권 이전 고시 및 보고를 통해 공보에 고시하며, 이전 고시 내용을 관할 등기소에 통보합니다. |
| 11. 조합 해산 및 청산 (시행자) | 청산금 징수 및 지급 등을 통해 조합을 해산합니다. |
재건축 사업은 주거환경 개선을 위한 중요한 과정으로, 도시와 지역사회의 발전에 기여합니다. 사업 시행 절차는 도시·주거환경정비 기본계획 수립부터 조합 해산·청산까지 여러 단계에 걸쳐 체계적으로 진행됩니다.
각 단계마다 필요한 절차를 정확히 이해하고 진행하는 것이 성공적인 재건축 사업의 핵심입니다.
재건축 분담금
재건축 분담금은 재건축에 참여하는 소유주들이 부담해야 하는 비용을 의미합니다. 분담금은 여러 요소에 따라 결정되며, 주요 요소는 다음과 같습니다.
| 요소 | 설명 |
|---|---|
| 토지 및 건물 가치 | 각 소유주의 토지 및 기존 건물의 평가 금액에 따라 분담금이 달라집니다. 가치가 높을수록 분담금이 많아질 수 있습니다. |
| 건설 비용 | 건설에 소요되는 총 비용이 분담금에 포함됩니다. 건설 비용에는 철거 비용, 건설 자재 비용, 인건비 등이 포함됩니다. |
| 추가 설계 비용 | 추가적인 설계 변경이나 고급 자재 사용 등으로 인해 발생하는 비용이 반영됩니다. |
| 조합 운영비 | 재건축 조합의 운영에 필요한 비용이 포함됩니다. 예를 들어, 법률 자문 비용, 홍보비, 회의비 등이 있습니다. |
| 기타 비용 | 예상치 못한 비용이나 추가적인 공사 비용 등이 발생할 수 있습니다. |
재건축 분담금
재건축 사업에서 중요한 두 가지 개념인 분담금과 부담금에 대해 이해하는 것은 필수적입니다. 분담금과 부담금의 정의, 관련 법령, 그리고 산출방식에 대해 자세히 알아보겠습니다.
분담금
분담금이란 재건축 사업에서 조합원이 권리가액을 초과하여 분양을 받는 경우 추가로 부담해야 하는 금액을 말합니다.
즉, 재건축 후 새롭게 분양받는 주택의 가치가 기존 자산의 가치보다 높을 때 발생하는 차액을 조합원이 부담하는 것입니다.
부담금
부담금이란 재건축초과이익 중 일정 부분을 국가에 납부해야 하는 금액으로, ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률(재건축 이익 환수법)’에 의해 국토교통부 장관이 부과·징수합니다. 이는 재건축으로 인한 초과이익을 사회에 환원하는 목적을 가지고 있습니다.
분담금의 산출방식
분담금 산출 공식
조합원 개인별 분담금 = 조합원 분양가액 - 조합원 권리가액권리가액 산출 공식
조합원 권리가액 = 조합원 종전자산 평가액 × 비례율비례율 산출 공식
비례율 = (총수입 - 사업비 총액) ÷ 분양대상자의 종전자산 총 평가액분담금 산출 예시
예를 들어, 25평 기준 평당 2천만 원, 종전자산평가액이 3.8억 원, 비례율이 100%인 경우:
종전자산평가액 3.8억 원 × 비례율 100% = 권리가액 3.8억 원
조합원 분양가 5억 원 - 권리가액 3.8억 원 = 개인별 분담금 1.2억 원분담금과 부담금 산출방식
| 구분 | 산출 공식 | 설명 |
|---|---|---|
| 분담금 | 조합원 개인별 분담금 = 조합원 분양가액 – 조합원 권리가액 | 조합원이 추가로 부담해야 하는 금액 |
| 조합원 권리가액 = 조합원 종전자산 평가액 × 비례율 | 기존 자산의 평가액에 비례율을 곱한 값 | |
| 비례율 = (총수입 – 사업비 총액) ÷ 분양대상자의 종전자산 총 평가액 | 사업 수익과 비용에 따라 결정 | |
| 부담금 | 조합원 개인별 부담금 = 재건축 부담금 × 조합원별 순이익 비율 | 조합원이 부담해야 하는 초과이익 환수금 |
| 재건축 부담금 = 재건축 초과이익 × 부과율 | 초과이익의 일정 비율 | |
| 재건축 초과이익 = 종료시점 부과대상 주택의 가격 총액 – (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 + 개발비용) | 사업 전후 주택 가치와 비용 차이 | |
| 조합원별 순이익 비율 = 조합원별 순이익 ÷ ∑조합원별 순이익 | 각 조합원의 순이익 비율 | |
| 조합원별 순이익 = 조합원별 종료시점 부과대상 주택의 가격 추정액 – (조합원별 개시시점 주택 가격 + 조합원별 관리처분계획상 청산금) | 사업 전후 개별 주택 가치와 비용 차이 |
재건축 사업에서 분담금과 부담금은 중요한 요소입니다. 분담금은 조합원이 새로운 주택을 분양받을 때 추가로 부담해야 하는 금액이며, 부담금은 재건축으로 인한 초과이익을 환수하기 위한 금액입니다.
이 두 가지 비용을 정확히 이해하고 산출하는 것은 성공적인 재건축 사업을 위해 필수적입니다.
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